俗话说“一铺养三代”。多年来，商铺投资一直受到许多人的追捧。为什么商铺能成为多数人投资的首选？前不久，央行出了一份调研报《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。
报告中有些结论则与一般的认知有出入。比如，车子的豪华与否，住房套数的多少，普遍被认为是拉开财富差距的重要因素。报告却显示，城镇居民家庭拥有的住房数量越多，其家庭资产中住房资产的占比反而越低。商铺及厂房等经营性资产才是家庭资产差距大的重要原因！
有钱人为什么喜欢买商铺、厂房、写字楼等经营性资产？未来还能不能买？怎样的商铺、写字楼等受到他们的青睐？
根据央行的报告，在受调查家庭中，15.9%的家庭拥有商铺或厂房等经营性资产，这些家庭的经营性资产均值为257.5万元，占其家庭总资产的33.1%。拥有经营性资产家庭的户均总资产为776.8万元，是没有经营性资产家庭的3.4倍。
家庭总资产越多，经营性资产的拥有率越高，经营性资产在家庭资产中的比重越大。按家庭总资产排序，资产最高10%的家庭中，近半数的家庭拥有经营性资产，这些家庭的经营性资产占家庭总资产的35.6%；而资产最低20%家庭中仅有3.5%的家庭拥有经营性资产。
为何富人喜欢买商铺等经营性资产？原因主要有以下几点：
▍限购限贷等调控下，无法大量购买住宅，只能投资商办
2011年，数据如下：
城市家庭平均资产为247.60万元
城市家庭资产的中值为40.5万元
中国家庭自有住房拥有率为89.68%
2019年，数据如下：
城镇家庭平均资产317.9万元
城镇家庭资产的中值为141万元
中国家庭自有住房拥有率为96%
我们知道，平均数是很具有欺骗性的，相比之下，中位数更能反映真实情况。9年间，城镇居民家庭平均资产只增长了28%，中位数却增长了248%！平均数从中位数的6倍多，缩小到了只有2倍多。
考虑到住房占了城镇居民资产的7成，而且，越是资产少的家庭，住房占其总资产的比例越大。我们不难得出这样的结论：城镇化和住房价格的上涨，推动了大多数城镇居民家庭资产的增长。
那为什么有钱人家庭资产的增速反而较慢呢？因为其不能无限加杠杆。
假设你2009年买入100万元的房子，首付3成，贷款70万元，房价按照每年增长30万元的速度逐年递增。最初几年，回报率非常高，可是随着时间延长，你的年复合收益就没有那么高了。为啥？因为，随着时间的推移，你的杠杆率越来越低——你的负债并不能跟你的财富同步增长，使得你的回报越来越慢。
只有让负债与财富的增幅保持一致，你才能享受到最大的财富增幅，但是即便你付得起首付还得起月供，也没办法那样做，因为调控——限购限贷等。
▲来源：明源地产研究院
富人有钱可以买更多住宅，放更大杠杆，但是政策不允许。只能转而买商办，因为商办基本不限购。
▍商办能够提供稳定的现金流，且租金回报率远高于住宅
在很长一段时间里，商办，特别是商铺的收益率本身也不错。以至于一直有“一铺养三代”的说法。
为啥？因为那个时候商品住宅供不应求。住宅以外的各种商品同样处于短缺的状态，基本上处于生产出来就能卖掉的状态，商铺自然值钱。
特别是地段好的商铺，人流量大，人流量那就是钱。
与此同时商铺本身也会不断增值。
而且，投资商办还有很大的灵活性。可以买来出租，也可以自用。大多数投资产品，主要通过增值获得收益。商办的收益则广泛得多：可以等待增值后转手赚取差价，可以出租赚取稳定租金收益（下文还会详细谈到），还可以自用。近年来，一些企业老板就后悔当年没买几层写字楼，现在每年要付出巨额的费用租赁办公室。
▍商用不动产的定价逻辑是“以租金定价”，比住宅更合理
住宅和商办的定价逻辑不同，商业不动产的毛租金回报率在5%左右，远高于住宅（约2%）。
而且，商业不动产是“以租金定价”，住宅是按“稀缺性”定价。相比之下，商业不动产较理性。
虽然投资商办物业，能用到的杠杆倍数比住宅要低得多，但由于价格合理、收益率不错，能产生稳定的现金流，既有助于增加抗风险的能力，还能抓住其他随时冒出来的投资机会。
近年来，一铺毁三代的说法渐渐多了起来。写字楼、购物中心等越来越多，特别这次疫情之后，人们发现，各地的写字楼空置率创新高，购物中心也还没有恢复疫情前的人流量。
而且，这次疫情强化了人们线上消费、办公的习惯。不少人都认为，未来办公、购物的场景都会发生不小的改变。那么商办还有投资价值吗？
写字楼市场是反映产业与经济发展的晴雨表。如果和自己比，过去几年我国经济增速确实有所回落。但，放眼全球，即便是面对疫情冲击，中国的经济增速依然是鹤立鸡群的。而且，IMF（国际货币基金组织）的最近报告预测，中国将引领2021年全球经济增长。
▲来源：高力国际
第三产业的占比越高，商务办公楼的需求越大。目前，典型发达国家第三产业就业人数的占比普遍都在70%左右，高的80%多。具体到发达国家的城市，目前在伦敦、纽约的产业结构中，第三产业产值的占比超过90%。
购物中心、社区商铺等同样如此。
截至2019年底，全国已开业的8万平方米以上的购物中心近2000座，预计到2025年底共会达到3500座左右。如果不分面积大小，全部购物中心更是已达8000座。
跟写字楼的原因有点类似。仅从数量上看，购物中心似乎已经过剩，但从融入当地市场和满足人们美好生活来看却还远远不够。
▲来源：明源地产研究院根据公开资料整理
至于社区商业，疫情后更是迎来新的发展机遇。
最近，公募REITs试点的横空出世，中国房地产市场存量规模大，基建投资支出多，都为发展REITs市场奠定了较好的基础，中国发展REITs市场的“原材料”较为充足，从投资者的角度看，REITs号称是股、债、现金之外的“第四类资产”，具有较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势。
在房住不炒和地方隐性债务受限背景下，高收益资产稀缺的时代已经到来，REITs产品有可能成为投资者青睐的重要对象。按照美国等经验看，在成熟的REITs市场中，租赁、写字楼、商场等可能是主流品种，加上中国房地产和基建规模庞大，理想情况下REITs市场规模可能达到GDP的5%，根据2019年GDP为99万亿测算，REITs规模将接近5万亿。从另一个角度看，中国不动产市场的规模发展空间看似应超过美国。
公募REITs试点更是给商用不动产的投资增加了巨大的想象空间。一旦将试点拓展到商办物业，意味着普罗大众也可以通过购买REITs，间接投资商办了。
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